対象A｜荻窪グリーンコート 703（架空）
査定対象2LDK63.42㎡7階・東南向き荻窪駅 徒歩9分2016年築
248,000円査定モデル出力例（合成値）／管理費別
ターゲット適合（5指標の単純平均）81 / 100
比較事例内の賃料位置4件中 2位
査定入力時の2年実効月額295,525円
募集継続 P5034日
PART 1 / STANDARD
日常の査定判断に必要な標準部分
査定額の説明力を上げ、「いくらなら、どのくらいで決まりそうか」までを標準回答にする。
周辺競合との賃料ポジション
同一生活圏・面積帯・築年帯で比較
募集データ＋管理会社入稿
対象A
248,000円
合成事例B
242,000円
合成事例C
255,000円
合成事例D
238,000円
対象Aは合成比較4件中2番目。少数事例のため市場百分位とは表現せず、初期査定結果の想定入力として表示しています。実運用では立地・設備・契約条件差の補正と事例数の開示が必要です。
賃料別の想定募集期間
価格と募集速度のトレードオフを標準表示
合成募集コホート
240,000円感応度の低位点24日
248,000円査定モデル出力例34日
256,000円感応度の高位点46日
完成済みの3プランではなく、賃料と掲載継続期間の感応度を示す3点抜粋です。数値はPoC用の合成仮定で、掲載終了を成約とは断定しません。
ロケーション競争力
円形商圏ではなく、実際の徒歩動線と生活行動で比較
Routes/Places等の契約API＋公的GIS
帰宅動線
駅から9分。合成シナリオでは、動線上に夜間営業店と医療施設がある想定。
駅から9分。合成シナリオでは、動線上に夜間営業店と医療施設がある想定。
夜間安全性
街灯・人通りは自動判定せず、現地確認区間を180mとして提示。
街灯・人通りは自動判定せず、現地確認区間を180mとして提示。
日常利便
ドラッグストア徒歩6分、クリニック徒歩8分。平日夜の利用可能性を評価。
ドラッグストア徒歩6分、クリニック徒歩8分。平日夜の利用可能性を評価。
対象Aの適合度は、画面に表示する5指標を同じ重みで単純平均したPoC用仮定です。実運用時は対象顧客の優先条件と検証済み実績に基づき、指標・重み・閾値を設定します。
PART 2 / OPTIONAL
比較検討と内見判断を深掘りするオプション
外部API、許諾済み募集フィード、図面・3Dデータなど、取得コストが発生する分析を追加する。
賃料・空室期間・収益の感応度分析
賃料を操作し、募集消化率・掲載継続P50・空室損失・12か月期待NOI・入居者の総住居費の変化を確認
合成コホート＋簡易算式
オーナーの優先方針選択すると推奨点へ移動
掲載継続P5030日
想定空室損失241,644円
12か月期待NOI2,338,356円
2年間総住居費7,020,592円
賃料上昇分と空室損失の損益分岐（PoC仮定）
期待NOI最大点 247,000円
バランス方針では、募集速度と期待NOIの間を取る245,000円を比較起点とします。査定モデル出力例は248,000円です。
期待NOI最大点 247,000円
バランス方針では、募集速度と期待NOIの間を取る245,000円を比較起点とします。査定モデル出力例は248,000円です。
感応度マトリクス
| 募集賃料 | 掲載継続P50 | 想定空室損失 | 空室控除後の年間賃料 | 12か月期待NOI | 入居者の総月額 |
|---|
算式：想定空室損失＝募集賃料×12×P50÷365、12か月期待NOI＝年間賃料−想定空室損失−年間運営費360,000円（PoC仮定）。総月額＝賃料＋管理費15,000円＋毎月必須費用2,400円＋選択時の駐車場代29,000円。2年間総住居費は非返還初期費用475,000円と更新料換算を含み、返還前提の敷金は除外します。P50は掲載終了までの合成中央値で、成約日数とは断定しません。駐車場は入居者負担と比較順位にのみ反映し、P50・NOIには加算しません。
競合比較と内見順
入居者適合・実効コスト・移動効率を切り替えて順番を提案
同一生活圏・面積帯・築年帯
対象Aの適合度は5指標の単純平均、比較事例の適合度は合成シナリオ用のサンプル値です。実運用時は同じ評価項目と重みで再計算します。
住居費の総額比較
募集賃料だけでなく、2年間の非返還費用を月額換算
募集図面・見積書・重要事項説明
| 候補 | 賃料 | 管理費等 | その他月額 | 更新料換算 | 非返還初期費用 | 2年実効月額 |
|---|
敷金は返還前提部分を費用から除外。駐車場、ペット費用等は選択条件として加算。管理費の内訳が不明な場合は合計額のみ比較します。
間取り・動線・採光の読み解き
提供図面がある場合のみ。日照・眺望は上位オプション
3Dデータは地域限定
LDK 14.1帖
東南向き
東南向き
洋室 6.2帖
洋室 5.0帖
玄関・水回り
玄関・水回り
生活動線玄関→収納→LDKが短い
在宅勤務個室分離は可能
採光東南向き開口を確認
眺望周辺建物高さの確認が必要
家具配置LDK有効幅は図面寸法不足
評価状態図面由来＋一部Unknown
日照は緯度経度・方位・窓位置・周辺建物高さから試算可能。眺望はPLATEAU等の3D建物データがある地域に限定し、最終的には内見で確認します。
PART 3 / CORPORATE
自社募集実績との改善ループ
査定後の反響・内見・申込・成約を戻し、価格提案・機能・データ品質を継続的に改善する法人向け画面。
査定から成約までの実績ファネル
対象企業の直近90日・合成データ
自社CRM・申込管理・賃貸管理基幹
募集開始120住戸
問い合わせ7461.7%
内見28問い合わせ比 37.8%
申込11内見比 39.3%
成約確認8申込比 72.7%
掲載終了だけの住戸は成約に含めず、「取下げ」「募集停止」「他社成約」「結果不明」に分離します。連携前はUnknownとして扱います。
査定後の改善ループ
1件ごとの結果を、次の査定と商品改善に接続
人の承認を残す
01 / PLAN条件を提案初期査定結果の想定入力248,000円、担当修正250,000円、募集252,000円
02 / OBSERVE反応を計測14日間で問い合わせ3件、内見1件。合成コホートの反応水準を下回る
03 / ACT次アクションを比較賃料変更、礼金変更、設備追加の期待効果とコストを承認
04 / LEARN結果を学習可能にする247,000円で37日後に成約した合成結果を保存。人が査定差と反応曲線を検証
次アクション比較
期待値は事前仮説、実績は実行後のみ表示
担当者承認が必要
| 施策 | 追加費用 | 期待募集期間 | 期待NOI影響 | 実行後 |
|---|---|---|---|---|
| 賃料 252,000→248,000円 | 月額4,000円 | 40→34日 | ＋0.2% | 合成結果 |
| 礼金 1→0か月 | 248,000円 | 34→26日 | −2.1% | 未実行 |
| 宅配ボックス追加 | 550,000円 | 34→31日 | 要回収試算 | 未実行 |
NOI影響は空室損失、賃料、初期費用、設備投資を同一期間で比較する設計。数値はすべて合成です。
改善バックログと優先順位
KPIだけでなくPLへの接続も明示
効果×確度×工数
P0募集結果コードを必須化KPI：結果判明率PL：予測精度・継続率
P1費用項目の正規化KPI：レポート作成時間PL：オプション利用率
P1ターゲット別反応モデルKPI：内見→申込率PL：単価・解約率
P2夜間動線の現地確認KPI：確認済み物件比率PL：法人プラン差別化
法人連携のデータ境界
連携できない指標を推測で埋めない
物件IDと募集イベントの突合
査定・担当修正・募集条件自社保有査定時点ごとの金額・条件・修正理由をイベント保存。
問い合わせ・内見・申込CRM連携日時、流入元、ステータスを物件IDで接続。個人情報は分析用に最小化。
成約賃料・成約日基幹連携契約管理または管理会社の確定入力のみを正解データとして利用。
他社成約・取下げ理由入力必要外部から自動確定できないため、結果コードと確認日を担当者が登録。
データ取得元と判定境界
実装可能性を優先し、取得できないものは無理にスコア化しない
Reported / Calculated / Hypothesis / Unknown
物件・募集条件・費用取得可能管理会社入稿データ、募集図面、見積書、重要事項説明書。賃料・管理費・初期費用・更新料を正規化。
日次の市場募集動態契約前提許諾済みポータル／業界データフィード。掲載継続・条件変更・再掲載をイベント保存。
徒歩ルート・生活利便施設API契約Routes／Placesまたはゼンリン等。徒歩時間、動線上施設、営業時間を取得。
学校・通学区域・公共施設公開API国交省不動産情報ライブラリ、自治体・教育委員会オープンデータ。更新日と区域精度を表示。
世帯構成・人口・収入帯公的統計e-Stat国勢調査小地域集計、住宅・土地統計調査。調査年と集計粒度を明示。
夜間の暗さ・人通り現地確認警察・自治体データは補助。街灯連続性や体感安全性は内見チェック項目として残す。
間取り・室内動線図面必要オーナー／管理会社提供図面。寸法がなければ家具配置の断定はしない。
日照・眺望地域限定住戸方位・窓位置＋PLATEAU等の3D建物データ。LOD不足地域ではUnknown。
本PoCは、賃料査定後の募集条件・総住居費・リーシング期間・営業成果の意思決定支援を検討した自主制作物です。特定企業の実製品、査定エンジン、内部仕様、画面、データ、開発予定を再現するものではありません。表示内容はすべて架空・合成で、外部AI・市場API・業務システムとの実連携は未実装です。正式な賃料査定、投資判断、法務・税務判断を代替しません。